Отношения заказчика и подрядчика при выполнении строительных и ремонтных работ регламентируются положениями главы 37 Гражданского кодекса РФ. Однако для того, чтобы избежать спорных ситуаций уже после начала выполнения работ сторонам договора крайне важно правильно договориться «на берегу», т.е. до начала строительства. Ниже мы рассмотрим основные положения, которые стоит предусмотреть в тексте договора.

1. Определить объемы работ. В договоре максимально исчерпывающим образом стоит определить объем выполняемых работ. В качестве приложения к договору рекомендуется подписать календарный план, в котором прописать этапы работ и промежуточные сроки, по которым производится контроль со стороны заказчика. Очень часто авансы оплачены, а работы выполняются крайне медленно, а заказчик не может предъявить недобросовестному подрядчику претензии. Напротив, заказчик излишне часто вмешивается в производственную деятельность, парализуя ход строительства. При этом в итоге имеется незавершенный в срок объект, а вина лежит на подрядчике. Большое количество споров возникает, когда стороны не согласовали дополнительные работы, необходимость выполнения которых выявилась уже при исполнении договора строительного подряда.

2. Прописать способ выполнения работ. В договоре нужно определить, выполняются ли работы самостоятельно на усмотрение подрядчика, либо выдается техническое задание. Предусмотрен ли регламент проведения работ. При наличии технических документов рекомендуется привязать начало работ к выдаче данных документов. Не рекомендуется заключение договора с последующей выдачей ТЗ и иной технической документации. Это может повлечь незапланированный рост объема работ, при этом установленную фиксированную цену будет достаточно сложно пересогласовать. Предусмотреть кто из сторон предоставляет материалы. Каким образом производится приемка материалов. Какие документы на материалы должны быть в наличии. Распределить ответственность за качество работ при использовании некачественных строительных материалов.

3. Регламентировать процедуру передачи земельного участка. Стоит прописать процедуру предоставления земельного участка, получения разрешения на строительство, согласований по выполнению работ.

4. Зафиксировать дополнительные обязанности заказчика и подрядчика. Среди них могут быть обязательства обеспечить транспортировку грузов, обеспечить временную проводку сетей энергоснабжения, обеспечение водопроводом. Страхование результатов работ.

5. Договориться, кто несет расходы по содержанию объекта до его сдачи. Несет ли данные расходы подрядчик. Прописать процедуру компенсации расходов.

6. Разрешить или запретить привлечение субподрядчиков. Возможно ли привлечение субподрядчиков. Необходимо ли их согласование с Заказчиком. Имеет ли право Заказчик предлагать своих подрядчиков.

7. Правильно указать сроки выполнения работ. В договоре должны быть указаны четкие сроки выполнения работ. Недопустимо указывать сроки на события, которые могут наступить в будущем, например, с момента получения разрешения, после покупки стройматериалов и т.п. Также необходимо четко установить процедуру переноса сроков выполнения работ. Установить исчерпывающий перечень оснований для переноса сроков.

8. Не забыть про сроки приемки работ и сроки предъявления претензий. Необходимо установить процедуру приемки работ, прописать механизм промежуточной приемки скрытых работ. Определить сроки и механизм предъявления претензий. Срок, после которого работы считаются принятыми и без подписания двухсторонних актов. Сроки подписания актов по форме КС-2 и финального акта приемки-работ. Возможно ли досрочное исполнение работы.

9. Четко определить стоимость работ и этапов, порядок расчетов. Определить общую фиксированную цену договора и этапов работы. Указать каким образом согласуются дополнительные работы не входящие в цену договора. Стоит указать, что стоимость работ по промежуточным актам КС-2 не является основанием для пересогласования стоимости. Очень часто Заказчик подписывает промежуточные акты и оказывается, что работы еще не выполнены, а общая цена договора уже заактирована, в связи с чем возникают спорные ситуации, нередко заканчивающиеся судом. Каким образом производится авансирование и итоговая оплата. Стоит предусмотреть промежуточное авансирование по факту выполнения отдельных частей работы.

10. Продумать, как будут реализовываться гарантийные обязательства. Необходимо указать какие обязательства несет подрядчик в рамках гарантии. Срок устранения возникших недостатков и ответственность за срыв сроков устранения. Возможность устранения недостатков с привлечением третьей стороны с последующим возмещением затрат Подрядчиком.

11. Конкретизировать ответственность сторон и порядок разрешения споров. Указать в договоре пени за просрочку выполнения обязательств по выполнению работ и оплате. Предусмотреть штрафы за нарушение других обязательств. Следует помнить, что обязательство, не предусматривающее ответственность за его нарушение- фактически бесполезный пункт договора. Указать порядок направления и срок ответа на претензию и суд, в который следует обращаться при недостижении согласия путем переговоров.

12. Предусмотреть возможность одностороннего отказа от договора в случае его нарушения контрагентом. Последствия отказа. При отсутствии в контракте четко прописанных оснований для его расторжения одной из сторон очень часто возникают проблематичные ситуации. Нужно однозначно и определенно указать в каких случаях заказчик и подрядчик могут отказаться от договора, как в этом случае распределяется неотработанный аванс, результаты частично выполненных работ.

Квирквия Бадри Амлиниевич
Адвокат, к.э.н.

Нужна юридическая консультация по строительному подряду?

Вы можете обратиться за помощью к специалистам нашей практики.
Наш тел. +7 (495) 275-80-00