Споры по договорам аренды нежилых помещений

Обзор практики ТоргПромПраво
в арбитражных судах Москвы и Московской области в 2020 году

В данном обзоре рассмотрены положения законодательства об аренде, которые достаточно часто становятся предметом недопонимания между арендаторами и арендодателями, и, как следствие, приводят к судебному разбирательству.
Надеемся, нижеизложенное поможет избежать неприятных ситуаций при сдаче в аренду нежилой недвижимости.

Смотрите также другие статьи о нашей практике сопровождения арендных споров:
Отсрочка платежей по аренде и уменьшение арендной платы для бизнеса при коронавирусе >>>
Арендные споры. Практика ТоргПромПраво в 2019 году >>>
Договор аренды с ДГИ г. Москвы. Подводные камни >>>
Помощь в выкупе помещений, арендуемых у г. Москвы в 2019-2020 году >>>
Споры при выкупе арендуемых помещений >>>

1. Момент заключения договора аренды. Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор аренды вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Для признания договора аренды заключенным не требуется передача самого помещения.
Если договор заключается на срок от одного года, он подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Однако отсутствие такой регистрации не освобождает арендатора от оплаты арендной платы. Факт государственной регистрации влияет только на притязания третьих лиц. Например, если договор аренды не зарегистрирован, это может повлечь недействительность последующей субаренды.

2. Если третьи лица препятствуют использованию арендованного имущества. В такой ситуации к этим лицам иск может предъявить как собственник, так и арендатор. Арендатор, в свою очередь, может известить собственника о невозможности использования имущества по вине третьих лиц. Если собственник, при этом, не предпримет никаких мер, то арендатор может претендовать на освобождение от арендной платы за период, в течение которого он не мог пользоваться арендованным помещением.

3. Можно сдать в аренду часть помещения. Однако это возможно, как правило, только по краткосрочному договору аренды (до одного года). При государственной регистрации такого договора возникнут проблемы, учитывая, что описанная часть объекта в Росреестре не значится. Но даже для краткосрочного договора аренды важно на поэтажном плане помещения определить границы части сдаваемого в аренду помещения.

4. Сдача в субаренду возможна при условии наличия согласия собственника. Но следует иметь в виду, что отсутствие согласия собственника не освобождает арендатора от арендной платы по договору субаренды. Также следует учитывать, что собственник не может отозвать согласие на субаренду. Субаренда прекращается только в том случае, если прекращается основной договор аренды.

5. Невыставление счетов и другие формальные нарушения арендодателя, которые не создавали препятствий пользования помещением, не освобождают арендатора от оплаты арендных платежей. Если факт пользования арендованным имуществом не оспаривается, то обязательство по оплате арендной платы будет действовать вне зависимости от выполнения арендодателем предусмотренных договором формальностей.

6. Если переданное имущество не возможно использовать по назначению, арендатор не обязан платить арендную плату. Если после передачи имущества в аренду выявилась невозможность его использования для целей, предусмотренных договором, то арендатор вправе ставить вопрос об освобождении его от арендной платы. Важно учитывать, что именно арендатор будет должен доказать невозможность такого использования, кроме того суд учтет, знал ли арендатор о недостатках (мог знать) на момент заключения договора.

7. Текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения. Согласно статье 616 ГК РФ арендатор обязан производить текущий ремонт арендуемого помещения, а арендодатель капитальный. Нередко возникает спор о том, какие работы можно отнести к текущему ремонту. Исходя из сложившейся практики к текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования. Примерный перечень работ по текущему ремонту жилищного фонда дан в Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 N 170.
Под капитальным ремонтом понимаются работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим. Виды и перечень таких работ указаны в п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и в Постановлении Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений".

8. Кто несет ответственность при повреждении или утрате арендованного имущества? По общему правилу отвечает арендатор. Но арендатор может быть освобожден от ответственности за утрату вверенного ему имущества, если будет доказано, что утрата/повреждение возникли не по его вине, при этом арендатор проявлял должную степень заботливости о сохранности арендованного имущества.

9. Договор аренды сохраняет силу, если арендуемое помещение продано или иным образом сменило собственника. Переход права собственности на арендуемое имущество автоматически влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. С момента перехода права собственности все арендные платежи нужно перечислять именно новому собственнику.

10. Первичность договора. Важно принимать во внимание, что большинство из рекомендаций применимо в случае, если стороны прямо не оговорили иное в договоре аренды. Поэтому крайне важно анализировать договор аренды не только, когда уже возник спор, но и на стадии заключения.

По вопросам правового анализа арендуемых нежилых помещений, составления договоров аренды и сопровождения споров, а также для получения правовых консультаций по данным вопросам Вы можете обращаться по телефону:
+7 (495) 275-80-00
Просим учесть, что консультации проводятся непосредственно практикующим адвокатом и носят платный характер.

Автор обзора: Практика разрешения споров Торгпромправо

Опыт и полезная информация:

Saturday, July 22, 2017

Арендные споры

Арбитражные споры с ДГИ г. Москвы при выкупе арендуемых помещений

Десять способов законного взыскания долга

Семь вещей, которые не стоит делать при взыскании задолженности

Споры в области строительства

Снижение неустоек и штрафов

Защита арендатора от взыскания стоимости бездоговорного потребления. Споры с МОЭК

Астрент: как взыскать штраф за неисполнение судебного решения

Оспаривание сделок. Когда акционер может быть законным представителем общества?

Восстановление срока обжалования судебных решений.
Как доказать в арбитражном суде, что ответчик не был уведомлен о судебном процессе по вине почты (почтового оператора)

Можно ли взыскать неустойку за просрочку исполнения обязательства за период после того, как заявлено требование о возврате аванса?

Как построить защиту, если налоговая утверждает, что контрагент является "фиктивной компанией"

Семь арбитражных споров, в которых суд встал на сторону налогоплательщика

Как защититься от субсидиарной ответственности?

Защита при привлечении руководства и собственников организации к субсидиарной ответственности

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Как оспорить отказ в суде?

Взыскать убытки с директора

Субсидиарная ответственность при исключении из организации из ЕГРЮЛ

Когда учредитель отвечает по долгам компании?

Субсидиарная ответственность без банкротства. Как взыскать долг с руководителя и собственника бизнеса?

Споры по договорам аренды нежилых помещений

Обзор практики ТоргПромПраво в арбитражных судах Москвы и Московской области в 2020 году

Опыт и полезная информация:

Новости и полезная информация

Обзор практики ТоргПромПраво
в арбитражных судах Москвы и Московской области в 2020 году