Договор аренды с ДГИ г. Москвы

Подводные камни. Какие шаги нужно предпринять арендатору после заключения договора

Победив в аукционе и подписав договор аренды, многие «счастливые победители» считают, что достаточно платить арендную плату и можно пользоваться арендуемым помещением по своему усмотрению.

Но это далеко не так. Договор аренды заключается с ДГИ г. Москвы строго по форме, разработанной Департаментом. И эта форма разработана юристами департамента исключительно с целью защиты интересов ведомства и получения дополнительного дохода в бюджет.

Арендатору нужно внимательно изучить текст договора аренды и строго соблюдать его условия. В случае невозможности исполнения обязанностей по вине департамента- незамедлительно фиксировать все нарушения и сообщать об этом в ДГИ.

Если этого не сделать, то велика вероятность получения иска о взыскании штрафов, сопоставимых с годовой арендной платой, а в ряде случаев- расторжения договора аренды и выселения. При этом, обеспечительный платеж и стоимость выполненного Вами дорогостоящего ремонта Вам, скорее всего, не возместят. 

Напротив, Вы не только будете выселены из помещения, но еще и
останетесь должны выплатить  ДГИ неустойки и штрафы.

В данной статье мы проанализировали типовую форму договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы. Именно она в большинстве случаев используется ДГИ при составлении договоров аренды на сентябрь 2018 года.

Итак, давайте разберемся, какие подводные камни для арендатора таит в себе данная форма.

1. Осмотр объекта при подписании акта приема передачи. Договор аренды содержит условие, согласно которому на момент подписания акта приема-передачи арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием Объекта аренды в результате осмотра, который осуществляется по адресу нахождения объекта нежилого фонда.

Таким образом, при подписании акта приема-передачи Арендатор обязан тщательно осмотреть помещение, сравнить его с паспортом БТИ и технической документацией. При выявлении несоответствий (состояния помещений, перепланировок, коммуникаций и т.п.) – подписать акт приема-передачи, указав на наличие данных замечаний.

Если этого не сделать, то в дальнейшем ДГИ не будет принимать претензии по качеству помещений, ссылаясь на подписанный без замечаний акт.

Отказываться от подписания акта стоит только в том случае, если Арендатор не намерен арендовать помещение. При этом, чтобы вернуть обеспечительный платеж и внесенную арендную плату доказывать несоответствие помещения договору скорее всего придется в суде.

Кроме того, если дефекты не были указаны в акте, по окончании аренды Департамент может выставить Вам претензии и обязать за свой счет эти дефекты устранить.

2. Перепланировка помещений. Договором аренды предусмотрено право арендатора производить перепланировку Объекта нежилого фонда в случае, если в результате перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц и отсутствует необходимость внесения изменений в данные государственного кадастра недвижимости и ЕГРП.

Вместе с тем, любая перепланировка ведет, как правило, к изменению внутренней площади помещений, а значит возникает необходимость внесения изменений в ЕГРП.

В любом случае, перепланировка согласовывается Арендатором в обязательном порядке с Департаментом городского имущества города Москвы с дальнейшим согласованием перепланировки за счет средств Арендатора.

За перепланировку без согласования предусмотрен штраф в размере годовой арендной платы.

3. Сделки с правом аренды. Согласно договору арендатор имеет право заключать сделки с правом аренды помещения, но с согласия арендодателя. В случае совершения в установленном порядке сделки с правом аренды Объекта аренды Арендатор обязан получить письменное согласие Арендодателя.

Вместе с тем, как показывает практика, в большинстве случаев ДГИ отказывает в согласовании любых сделок по продаже прав аренды. Это следует учитывать при проведении коммерческих переговоров, совершении сделок и вложении средств в объект аренды.

4. Окончание аренды. Необходимо сообщить об окончании аренды за три месяца. И по окончании аренды обязательно подписать акт приема-передачи помещения. Даже если истекает срок аренды.

Если этого не сделать, то по окончании срока аренды договор будет считаться продленным на неопределенный срок и с Вас может быть взыскана арендная плата, как минимум, еще за три месяца.

5. Инженерные коммуникации. Текущий ремонт и полное восстановление всех инженерных систем- обязанность арендатора.

Согласно договору аренды арендатор обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт Объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем Объекта аренды: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.

Иногда восстановление коммуникаций настолько затратно, что полностью лишает смысла аренду данного помещения. Крайне целесообразно выяснить реальное состояние коммуникаций до участия в аукционе, в крайнем случае- до подписания акта приема передачи помещения.

6. Заключение договора с коммунальными службами. Согласно условиям договора Арендатор обязан заключить договоры со всеми коммунальными службами и передать (официально, с сопроводительным письмом) копии этих договоров в Департамент. Если этого не сделать Вам грозит штраф в размере 20% от годовой арендной платы.
Стоит отметить, что штраф будет начислен, даже если Вы заключили данные договоры, но по какой-либо причине не передали проект договора в Департамент.
Данная санкция весьма широко применяется Департаментом вне зависимости от наличия у ДГИ каких-либо убытков. Поэтому следует весьма ответственно отнестись к обязанности своевременно заключить договоры на холодное водоснабжение (Мосводоканал), горячее водоснабжение и отопление (МОЭК), электричество (Мосэнерго), либо заключить договор с эксплуатирующей компанией в многоквартирном жилом доме.

7. Скрытые платежи. Следует учитывать, что в арендную плату не включаются и подлежат оплате дополнительно:
плата за пользование земельным участком, на котором расположен Объект аренды, или соответствующей долей в земельном участке;
плата за эксплуатационное обслуживание, а также за долю в праве на общее имущество;
плата за работы по капитальному ремонту Объекта аренды, права на который передаются по Договору аренды;
плата за предоставляемые коммунальные услуги.

Кроме того, Арендатор в течение 15 дней с момента подписания Договора перечисляет на счет Арендодателя сумму за три последних месяца аренды. Указанная сумма фактически замораживается ДГИ на своем счете.

8. Уплата НДС производится отдельно. Арендатор самостоятельно исчисляет налог на добавленную стоимость в размере, установленном действующим законодательством, удерживает его из арендной платы и перечисляет его в соответствующие бюджеты через налоговые органы по месту своей регистрации, указывая в платежных документах, от чьего имени произведен платеж.

Арендная плата в ДГИ перечисляется без НДС.

9. Одностороннее расторжение договора Департаментом. Отказ от договора в одностороннем порядке (без возврата обеспечения) со стороны Департамента возможен в случае, если Арендатором допущено хотя бы одно из следующих нарушений:

а) наличие задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты;

б) отказ от подписания в двухнедельный срок с момента получения уведомления о произведенном расчете ставки арендной платы (дополнительного соглашения об ее изменении);

в) передача Объекта аренды полностью или его части в субаренду, передача третьим лицам иным образом, а также иное распоряжение правом аренды без согласия Арендодателя;

г) использование Объекта аренды не по назначению.

При этом, если объект используется не по назначению, то помимо расторжения договора и выселения, с Арендатора взыскивается штраф в размере годовой арендной платы.

10. Субаренда запрещена. Целевое назначение использования помещения. При выявлении факта субаренды с Арендатора взыскивается штраф в размере 50% годовой арендной платы.
Включение в договор условия об обязанности использовать арендуемые цели не гарантирует физическую возможность такого использования.
Согласно условиям договора аренды Арендатор в 2-х месячный срок с даты государственной регистрации договора аренды обязан самостоятельно согласовать целевое назначение помещения с Роспотребнадзором и МЧС. При этом может выявиться невозможность использования помещения на указанные цели. Департамент при этом, в лучшем случае, согласует иное использование помещения. Расторжение договора с возвратом обеспечительного платежа при этом не предусмотрено.

Описанные выше положения могут отличаться в отдельных договорах, поэтому при принятии управленческих решений следует внимательно изучить текст именно Вашего договора аренды.

Если Вы арендуете помещения, принадлежащие городу Москве, стоит внимательно отнестись к исполнению условий договора, фиксировать исполнение всех своих обязательств, возможных нарушений со стороны Департамента. А в случае возникновения спорных ситуаций- обращаться в Арбитражный суд города Москвы с целью защиты своих прав. Как показывает практика, при обеспечении надлежащего уровня защиты суды достаточно часто защищают интересы арендаторов по данной категории споров.

Квирквия Бадри Амлиниевич,
руководитель адвокатского кабинета "ТоргПромПраво"
адвокат, К.Э.Н.

Консультации, помощь адвоката: +7 (495) 133-85-88

Смотрите также другие статьи о нашей практике сопровождения арендных споров:

Незаконная перепланировка в помещениях, арендуемых у города Москвы >>>
Отсрочка платежей по аренде и уменьшение арендной платы для бизнеса при коронавирусе >>>
Арендные споры. Практика ТоргПромПраво в 2019 году >>>
Договор аренды с ДГИ г. Москвы. Подводные камни >>>
Помощь в выкупе помещений, арендуемых у г. Москвы в 2019-2020 году >>>
Споры при выкупе арендуемых помещений >>>
Административная практика ЮК ТоргПромПраво обеспечивает защиту интересов бизнеса при взаимодействии с органами власти Москвы

В числе наших компетенций:

- заключение, изменение и расторжение договоров (аукционы, аренда, выкуп)

- взаимодействие с Департаментом городского имущества г. Москвы

- юридические консультации по аренде и выкупу имущества

- досудебное урегулирование споров

- арбитражные споры

- защита в области административных и уголовных правонарушений

- профессиональная экспертиза юридических рисков


Консультации, помощь:
+7 (495) 133-85-88
Наша практика
Взыскание стоимости бездоговорного потребления с арендатора.
19 января 2020 года
Наш доверитель арендовал помещение, принадлежащее городу Москве. По указанному помещению на момент его передачи арендатору отсутствовали договоры с коммунальными службами. Их заключение заняло длительное время.
Административная практика
Незаконная перепланировка в помещениях, арендуемых у города Москвы
12 декабря 2021 года
Москва выставляет на арендные торги помещения в состоянии, зачастую далеком от идеала. Для того, чтобы использовать их по назначению, требуется проведение серьезных ремонтных работ. В ряде случаев текущая планировка помещений препятствует их использованию по прямому назначению, указанному в договоре, так как они не соответствуют действующим санитарным противопожарным нормам и иным требованиям, предъявляемым к определенным видам деятельности (медицина, образование и т.п.).

В этом обзоре мы собрали актуальную практику по вопросам, связанным с их перепланировкой.
Наша работа:
Friday, October 01, 2021
🗹Незаконная перепланировка в помещениях, арендуемых у города Москвы

🗹
Договор аренды с ДГИ г. Москвы. Подводные камни. Что следует предпринять после заключения.

🗹
Выкуп помещений, арендуемых у г. Москвы на льготных условиях. Практика 2019 года.

🗹
Арбитражные споры с ДГИ г. Москвы при выкупе арендуемых помещений.

🗹
Снижение неустоек и штрафов.

🗹
Защита арендатора от взыскания стоимости бездоговорного потребления. Споры с МОЭК

🗹
Когда учредитель отвечает по долгам компании?

🗹
Какие вопросы могут задать сотрудникам компании на допросе в ФНС?

🗹
Допрос в налоговой. Какие вопросы могут задать руководителю компании?

🗹
Как построить защиту, если налоговая утверждает, что контрагент является "фиктивной компанией"?

🗹
Семь арбитражных споров, в которых суд встал на сторону налогоплательщика.

Новости и полезная информация

Десять способов законного взыскания долга

Практика урегулирования споров
18 ноября 2022 года

Что делать, если должник не исполняет судебное решение и не оплачивает долг? Эффективные и законные меры взыскания.
Нередки случаи, когда должник не спешит исполнять вынесенное арбитражным судом решение. Это происходит и в случаях, когда такая возможность фактически имеется. В такой ситуации можно прибегнуть к следующим способам, стимулирующим должника.

Читать подробности

Односторонний отказ от государственного контракта. Как поставщику (подрядчику) защитить свои интересы

Административная практика
01 февраля 2022 года

Часто задаваемые вопросы.

Административная практика компании «ТоргПромПраво» отвечает на вопросы, достаточно часто поступающие от клиентов при правовой поддержке деятельности в сфере госзакупок.

Читать подробности

Штрафы за нарушение разрешенного использования земельного участка и возведение на участке незаконных построек

Административная практика
13 января 2022 года

Инспекция по недвижимости города Москвы. Как бизнесу защитить свои интересы. Примеры из практики.
Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (сокращенное наименование - Инспекция по недвижимости) создана московскими властями для осуществления контролирующих функций в сфере коммерческой недвижимости и пользования земельными участками.
Методом контроля этого учреждения является пополнение бюджета города Москвы за счет применения к бизнесу репрессивных мер в виде достаточно серьезных штрафных санкций.

Читать подробности

Незаконная перепланировка в помещениях, арендуемых у города Москвы. Гражданская и административная ответственность

Административная практика
12 декабря 2021 года

Москва выставляет на арендные торги помещения в состоянии, зачастую далеком от идеала. Для того, чтобы использовать их по назначению, требуется проведение серьезных ремонтных работ.

Одно из основных направлений деятельности юридической компании «ТоргПромПраво» - помощь малому и среднему бизнесу в процессе заключения и исполнения договоров аренды нежилых помещений, принадлежащих городу Москве на праве собственности. В этом обзоре мы собрали актуальную практику по вопросам, связанным с их перепланировкой.

Читать подробности

МЫ В СМИ: Адвокат Квирквия Б.А. прокомментировал законопроект о хранении переписки в закрытых бизнес-сетях

Администрация
01 ноября 2021 года

ИА REGNUM опубликовало комментарий партнера ООО «ТоргПромПраво», адвоката Квирквия Б.А.

В настоящий момент в федеральном законе о связи имеется пробел — операторы связи обязаны хранить и предоставлять правоохранительным органам информацию, передаваемую по сетям связи, только в отношении физических лиц. Если закон будет принят, то данный пробел будет закрыт и правоохранители могут затребовать хранимые сведения и в отношении юридических лиц. Законопроект, по сути, расширяет полномочия правоохранительных органов по истребованию информации у операторов связи. Новость на сайте ИА REGNUM

Читать подробности

Мы переехали в новый офис

Администрация
01
сентября 2021 года

ВсвязирасширениемдеятельностиидляудобстванашихклиентовисотрудниковмыпереехаливновыйофисвцентреМосквы.
ОфисрасположенвпешеходнойдрступностиотстанцийметроСухаревскаяиЦветнойбульвар. Имеетсяохранаямаяпарковкадляавтомобилейнашихклиентов.
ПриглашаемвгостиБудемрадыВасвидеть!

Читать подробности

Отказ в банковском обслуживании. Ограничение банковских операций. Заморозка средств. Как работает федеральный закон 115-ФЗ и как оспорить решение банка?

Административная практика
05 июля 2021 года

В настоящее время нередки случаи, когда вполне добросовестные клиенты сталкиваются с ситуацией, в которой банк отказывается проводить платежи, зачислять на счет поступившие денежные средства, а иногда просто отказывает в банковском обслуживании. При этом сведения о клиенте заносятся в черные списки и в дальнейшем клиент испытывает серьезные проблемы при взаимодействии и с другими банковскими организациями. Данная ситуация касается как бизнесменов, так и простых граждан, а банк действует при этом со ссылкой на федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

Читать подробности

Работа с контрагентами в 2021 году. Как минимизировать налоговые риски?

Практика налогового консультирования
28 мая 2021 года

Новые стандарты должной осмотрительности. Налоговая инспекция и суды при рассмотрении налоговых споров все чаще не принимают вычеты по НДС и расходы по налогу на прибыль ссылаясь на недобросовестный подход при выборе контрагентов. Со ссылкой на статью 54.1 Налогового кодекса РФ доначисляют НДС, налог на прибыль по реальным хозяйственным операциям. Для того, чтобы минимизировать риски в спорах с налоговой инспекцией налогоплательщику следует надлежащим образом выстроить работу всех сотрудников с контрагентами. Как это сделать?

Читать подробности

Оспаривание сделок. Когда акционер может быть законным представителем общества?

Практика урегулирования споров
28 апреля 2021 года

Судебная коллегия Верховного суда приняла решение в пользу акционера по иску к контагенту обанкротившейся компании о признании сделки по выводу активов недействительной. Представители акционера сумели убедить вышестоящий судебный орган в своей правоте. До этого суды нижестоящих инстанций во мнениях расходились.

Читать подробности

ОСОБЕННОСТИ КОНТРАКТА ВЭД С ПОСТАВЩИКОМ ИЗ КНР

Поддержка ВЭД
09 марта 2021 года

Обобщение опыта VED.Legal по сопровождению импортных сделок с китайскими компаниями. В нашу практику Ved.Legal наиболее часто поступают заявки по сопровождению сделок, связанных с поставкой товаров из Китая в Россию. Ниже мы попытались обобщить рекомендации, которые применимы для данного вида контрактов и актуальны в 2021 году.

Читать подробности

Рекомендации Международной торговой палаты для дистрибьюторских контрактов

Поддержка ВЭД
26 февраля 2021 года

Типовой дистрибьюторский контракт МТП. Несмотря на довольно широкое распространение дистрибьюторских соглашений, данный договор в большинстве стран самостоятельно не урегулирован законодательством. Международная торговая палата в своих рекомендациях представила Типовой дистрибьюторский контракт МТП (The ICC Model Distributorship Contract Sole Importer-Distributor, публикация МТП N 518).

Читать подробности

Антимонопольные ограничения в дистрибьюторских отношениях. Вертикальные соглашения. Эксклюзивность.

Административная практика
13 января 2021 года

В каких случаях дистрибьюторский договор может быть признан нарушающим законодательство о защите конкуренции.
Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" устанавливает достаточно жесткие критерии взаимодействия хозяйствующих субъектов в рамках дистрибьюторских соглашений. Эти ограничения следует учитывать при подготовке соответствующих соглашений о порядке взаимодействия производителя и продавца продукции. Изложенные ниже условия касаются ситуаций, когда и поставщик, и дистрибьютор осуществляют деятельность на территории РФ.

Читать подробности

Недружественные лица. Правила валютных операций и валютное регулирование после 24 февраля 2022 года

Практика Ved.Legal
19 мая 2022 года

В статье рассмотрены основные ограничения, введенные по состоянию на май 2022 года в валютном законодательстве РФ в отношении компаний и граждан из стран, поддерживающих санкции в отношении РФ. «Недружественные лица» -новая категория в российском валютном законодательстве.

Читать подробности

Общество с ограниченной ответственностью "ТоргПромПраво"

Адвокатский кабинет №2650 "ТоргПромПраво"
Адвокатской палаты Московской области

Москва, ЦАО, Малая Сухаревская площадь, дом 2 строение 2

© 2016-2021 Все права защищены