Незаконная перепланировка в помещениях, арендуемых у города Москвы

Гражданская и административная ответственность

12 декабря 2021 года

Москва выставляет на арендные торги помещения в состоянии, зачастую далеком от идеала. Для того, чтобы использовать их по назначению, требуется проведение серьезных ремонтных работ. В ряде случаев текущая планировка помещений препятствует их использованию по прямому назначению, указанному в договоре, так как они не соответствуют действующим санитарным противопожарным нормам и иным требованиям, предъявляемым к определенным видам деятельности (медицина, образование и т.п.).

Одно из основных направлений деятельности юридической компании «ТоргПромПраво» - помощь малому и среднему бизнесу в процессе заключения и исполнения договоров аренды нежилых помещений, принадлежащих городу Москве на праве собственности. В этом обзоре мы собрали актуальную практику по вопросам, связанным с их перепланировкой.

1. Несет ли арендодатель в лице ДГИ города Москвы ответственность за соответствие сдаваемых помещений их функциональному назначению?

Ответ: Нет, ДГИ не несет ответственности за соответствие помещений их функциональному назначению.
В типовой договор аренды, который заключает ДГИ с арендаторами, включен пункт о том, что Арендатор обязан самостоятельно согласовать целевое назначение помещения с Роспотребнадзором и МЧС и представить данное согласование Арендодателю. В случае получения отрицательного заключения Арендатор обязан согласовать с ДГИ иное целевое назначение.
Таким образом, если целевое назначение окажется несоответствующим, у Арендатора нет прав выставить претензии к ДГИ либо не платить арендную плату.
Арендатор может, конечно, отказаться от договора, но при этом он потеряет обеспечительный платеж и иные платежи, уплаченные при заключении договора.

2. Возможна ли перепланировка арендуемых у ДГИ помещений?

Ответ: как правило, возможна, но строительные работы можно начинать только после получения предварительного письменного согласования ДГИ.
Такое условие содержится в тексте типового договора. Следует отметить, что получение такого согласования вопрос не быстрый и дорогостоящий. ДГИ потребует представить проект перепланировки, согласованный с проектировщиком здания, органами санэпиднадзора и Мосжилинспекцией. Получение такого проекта займет не менее полугода, затем потребуется месяц на согласование с ДГИ.

3. Что будет, если начать перепланировку до получения согласования?

Ответ: арендатор и его должностные лица будут привлечены к гражданско-правовой и административной ответственности.

3.1. ДГИ обратится в суд с иском о взыскании штрафа в размере годовой арендной платы. Также, возможно, будут заявлены требования о приведении помещения в исходное состояние, расторжении договора аренды и выселении.
Такие права ДГИ включены в типовой договор аренды.

3.2. Инспекция по недвижимости города Москвы оштрафует арендатора на сумму до 150 000 рублей, а его руководителю выпишет штраф в размере до 30 000 рублей.  Такая ответственность предусмотренастатьей 9.8 Закона г. Москвы от 21.11.2007 N 45 "Кодекс города Москвы об административных правонарушениях". Также будет выдано предписание об устранении нарушений. Если его не исполнят в течение 60 дней, то оштрафуют еще раз, при этом штрафы увеличатся в 2 раза.

4. Как защищаться, если арендатора привлекают к ответственности?

Ответ:
4.1.
Установить, была ли в помещении несогласованная перепланировка на момент передачи в аренду. Достаточно часто помещения сдаются в аренду с уже проведенной незаконной перепланировкой. Об этом, в частности может свидетельствовать прилагаемая к договору экспликация БТИ.

4.2. Доказать факт затягивания согласований со стороны ДГИ. Для этого необходимо представить доказательства направления в ДГИ соответствующих обращений.

4.3. Заявлять в суде о снижении размера штрафа. Такое заявление должно быть подготовлено в письменной форме в порядке ст. 333 ГК РФ (в арбитражном суде) и в порядке п.2.2. ст. 4.1 КоАП РФ (при назначении административного наказания). В заявлении должны быть указаны доказательства несоразмерности штрафа текущей ситуации. Это может быть отсутствие нарушений требований безопасности, улучшение технических характеристик помещения, формальный характер штрафа, предпринятие арендатором мер к согласованию перепланировки, неудовлетворительное первоначальное состояние здания. При правильной аргументации штрафы можно значительно сократить.

4.4. Проанализировать материалы дела о привлечении к ответственности на предмет наличия нарушений при проведении проверки. В деле должны быть надлежаще оформленные протоколы осмотра, протокол о привлечении к административной ответственности, извещения арендатора о рассмотрении дела об административном правонарушении.

4.5. Обеспечить работу квалифицированного юриста при рассмотрении соответствующих дел в инспекции по недвижимости и в суде.

Квирквия Бадри Амлиниевич,
руководитель адвокатского кабинета "ТоргПромПраво"
адвокат, К.Э.Н.

Консультации, помощь адвоката: +7 (495) 133-85-88


Смотрите также другие статьи о нашей практике сопровождения арендных споров:
Отсрочка платежей по аренде и уменьшение арендной платы для бизнеса при коронавирусе >>>
Арендные споры. Практика ТоргПромПраво в 2019 году >>>
Договор аренды с ДГИ г. Москвы. Подводные камни >>>
Помощь в выкупе помещений, арендуемых у г. Москвы в 2019-2020 году >>>
Споры при выкупе арендуемых помещений >>>
Административная практика ЮК ТоргПромПраво обеспечивает защиту интересов бизнеса при взаимодействии с органами власти Москвы

В числе наших компетенций:

- заключение, изменение и расторжение договоров (аукционы, аренда, выкуп)

- взаимодействие с Департаментом городского имущества г. Москвы

- юридические консультации по аренде и выкупу имущества

- досудебное урегулирование споров

- арбитражные споры

- защита в области административных и уголовных правонарушений

- профессиональная экспертиза юридических рисков


Консультации, помощь:
+7 (495) 133-85-88
Наша практика
Взыскание стоимости бездоговорного потребления с арендатора.
19 января 2020 года
Наш доверитель арендовал помещение, принадлежащее городу Москве. По указанному помещению на момент его передачи арендатору отсутствовали договоры с коммунальными службами. Их заключение заняло длительное время.
  НОВОСТИ И ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ 

Общество с ограниченной ответственностью "ТоргПромПраво"

Адвокатский кабинет №2650 "ТоргПромПраво"
Адвокатской палаты Московской области

Москва, ЦАО, Малая Сухаревская площадь, дом 2 строение 2

© 2007-2022 Все права защищены